KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİREN NEDENLER VE DAVADA HUSUMET(2026 GÜNCEL REHBER)

Halk arasında en yaygın yanlış inanış şudur: “Kira kontratımız 1 yıllıktı, süre doldu, artık evden çıkmam veya çıkarılmam gerekir.” Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan güçlü bir “zayıfı koruma” ilkesine sahiptir. Kanuna göre; sözleşme süresinin dolması, kiracının tahliyesi için tek başına bir sebep DEĞİLDİR. Ev sahibi, “Süren doldu” diyerek kiracıyı çıkaramaz. Ancak kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak evi boşaltabilir.

Kiracı, sözleşme bitimine 15 gün kala “Ben çıkıyorum” demedikçe, kira sözleşmesi kanunen aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi “Ben uzatmak istemiyorum” dese bile, kanun sözleşmeyi otomatik olarak uzatır. Bu zincirleme uzama, ev sahibinin elinde haklı bir tahliye sebebi oluşana kadar veya 10 yıllık uzama süresi dolana kadar devam eder.

Ev sahibi, hiçbir mazeret (ihtiyaç, borç vb.) sunmak zorunda kalmadan kiracıyı ne zaman çıkarabilir? Bunun için sözleşme süresinin bitmesi yetmez; sözleşme süresinin üzerine 10 yıllık uzama süresinin de geçmesi gerekir.

• Hesaplama: Örneğin 1 yıllık bir sözleşme yaptınız. Bu 1 yıl bitti. Ardından sözleşme 10 yıl boyunca her yıl otomatik uzadı. Toplamda 11 yıl geçti.
• İşlem: Ev sahibi, bu 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde (ihtarname) bulunarak, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

10 yılı beklemeden kiracıyı çıkarmak için kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı gerekir.

Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için eve ihtiyaç duyarsa dava açabilir. İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır.

Evi satın alan kişi, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname çekip “Benim ihtiyacım var, 6 ay sonra çık” diyerek dava açabilir.

Kiracı kirayı veya yan giderleri (aidat vb.) ödemezse; ev sahibi noterden ihtarname çekerek “30 gün içinde öde, ödemezsen sözleşmeyi feshedeceğim” der. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır. (Yargıtay 12. HD kararına göre aidat ödenmemesi de tahliye sebebidir).

Bir kira yılı içerisinde, kiracı kirayı geciktirdiği için iki farklı aya ait iki ayrı haklı ihtarname gönderilmişse; ev sahibi kira döneminin bitiminde tahliye davası açabilir. (Dikkat: Muacceliyet kaydı varsa veya borç bölünerek ihtar çekilmişse iki haklı ihtar oluşmaz).

Geçerli (tarihleri dolu, teslimden sonra verilmiş) bir taahhütname varsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

• İhtiyaç Davasında: Ev satılırsa eski malikin ihtiyacı kalmayacağı için dava reddedilebilir.
• İki Haklı İhtar / Temerrüt Davasında: İstanbul BAM 49. HD (2022/398 K.) kararına göre; bu sebepler sözleşmeye bağlı haklar olduğundan, yeni malik davayı devralıp kaldığı yerden devam ettirebilir.

Tahliye davalarında en sık yapılan hata, davayı yanlış kişinin açmasıdır. Yargıtay kararlarına göre yetki tablosu şöyledir:

Tahliye Sebebi	Davayı Kim Açabilir? (Davacı)	Kime Karşı Açılır? (Davalı)
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye	Hem Kiraya Veren (Sözleşmeyi İmzalayan) hem de Malik (Tapu Sahibi) açabilir. (Yargıtay 6. HD İçtihadı)	Kiracıya karşı. (Kiracı öldüyse mirasçılarına karşı).
Temerrüt (Ödenmeme) Nedeniyle	Sadece Kiraya Veren açabilir. Tapu sahibi sözleşmede taraf değilse bu davayı açamaz.	Kiracıya karşı.
Tahliye Taahhütnamesi	Sadece Kiraya Veren açabilir. Ancak yeni malik, eski malikin haklarına halef olduğu için o da açabilir.	Taahhüdü veren kiracıya karşı.
İki Haklı İhtar Nedeniyle	Sadece Kiraya Veren açabilir.	Kiracıya karşı.
10 Yıllık Uzama Süresi	Sadece Kiraya Veren açabilir.	Kiracıya karşı.

Önemli Not (Paylı Mülkiyet): Eğer mülk miras kalmışsa (elbirliği mülkiyeti) veya hisseli tapu (paylı mülkiyet) varsa; tahliye davası açmak için tüm ortakların katılımı veya pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Tek bir hissedar kendi başına tahliye davası açamaz (Yargıtay 6. HD 2013/8146 K.).

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, (İcra takibi yoluyla yapılan tahliyeler hariç) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tüm tahliye davalarında önce Arabulucuya başvurmak zorunludur.

---

Soru 1: Tapu babamın üzerine ama kira sözleşmesini ben imzaladım. Kirayı ödemeyen kiracıya babam dava açabilir mi?

Cevap: Hayır, açamaz. Kira sözleşmesinde “Kiraya Veren” siz göründüğünüz için, kira alacağı ve temerrüt nedeniyle tahliye davasını sizin açmanız gerekir. Yargıtay’a göre mülkiyet hakkı ile sözleşmeden doğan dava hakkı birbirinden farklıdır. Ancak konu “ihtiyaç” ise tapu sahibi olarak babanız da dava açabilir.

Soru 2: Kiracı vefat etti, evde eşi ve çocukları oturuyor. Davayı kime açacağım?

Cevap: Davayı mirasçıların tamamına (eşi ve çocuklarına) karşı açmalısınız. Yargıtay 6. HD (2000/6663 K.) kararına göre; kiralananı tahliye borcu bölünemez bir borç olduğu için, mirasçıların tamamı arasında “mecburi dava arkadaşlığı” vardır. Sadece birine dava açarsanız davanız reddedilebilir.

Soru 3: Evi yeni satın aldım, eski ev sahibine verilen tahliye taahhütnamesini kullanabilir miyim?

Cevap: Evet, kullanabilirsiniz. Yeni malik, tapuyu devraldığında kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve eski malikin haklarına halef olur (yerine geçer). Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açma veya icraya koyma hakkınız vardır.

Soru 4: Sözleşmede “Kiracı devredemez” yazıyor ama kiracı şirketi başkasına devretti. Tahliye sebebi mi?

Cevap: Evet. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan sözleşmeyi veya kullanım hakkını başkasına devredemez. Bu durum “Sözleşmeye Aykırılık” (TBK 316) teşkil eder. Kiracıya ihtarname çekip durumu düzeltmesi için 30 gün süre verilir, düzeltmezse tahliye davası açılabilir.

Soru 5: Kiracının Temmuz ve Ağustos borcu birikmiş. Önce Temmuz için, bir hafta sonra Ağustos için ihtar çeksem “iki haklı ihtar” olur mu?

Cevap: Hayır, olmaz. Yargıtay buna “hakkın kötüye kullanılması” der. İhtar çektiğiniz tarihte vadesi gelmiş tüm borçları tek ihtarda istemeniz gerekir. Aynı anda var olan borçları bölerek yapay şekilde iki ihtar oluşturamazsınız.

Soru 6: 1 yıllık kontrat bitti, “süre doldu” diye ihtar çekip tahliye davası açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tahliye nedeni değildir. Kiracı çıkmak istemezse sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Sadece 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa (toplamda 11 yıl olmuşsa) sebepsiz tahliye hakkınız doğar.

Soru 7: Annemden miras kalan evde kiracı var. Kardeşimle anlaşamıyoruz, ben tek başıma kiracıyı çıkarabilir miyim?

Cevap: Hayır. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) tüm mirasçıların birlikte dava açması veya terekeye temsilci atanması gerekir. Paylı mülkiyette ise “pay ve paydaş çoğunluğu” (hem kişi sayısının yarısından fazlası hem de hisse oranının yarısından fazlası) sağlanmadan tahliye davası açılamaz.

Hak Kaybına Uğramamak İçin Bize Danışın

Kira hukuku; “ihtarın tebliğ tarihi”, “ödeme gününün saati” ve “taraf sıfatı (husumet)” gibi teknik detaylarla doludur. Yanlış kişinin yanlış davayı açması, yıllarca sürecek zaman ve para kaybına neden olur. Süreci profesyonelce yönetmek için iletişime geçebilirsiniz.

---