KİRA TESPİT DAVASI (2026 GÜNCEL REHBER)

Yüksek enflasyon ortamında, birkaç yıl önce yapılan kira sözleşmeleri güncel piyasa değerlerinin çok altında kalabilmektedir. Ev sahibi “Kiram eridi” derken; kiracı “Yasal artış oranı (TÜFE) neyse onu yaparım” diyebilir.

İşte bu kilitlenmeyi çözen hukuki yola “Kira Tespit Davası”denir. Bu dava, kiracıyı evden çıkarmak için değil; kira bedelinin hak ve nesafet kuralları çerçevesinde rayiç bedele yükseltilmesi için açılır.

Bu davanın kaderini belirleyen en temel unsur, kira ilişkisinin süresidir.

• 5 Yıl Dolmadıysa: Mahkeme kira bedelini serbest piyasaya göre belirleyemez. Hakim, TÜFE (on iki aylık ortalama) oranını geçmemek şartıyla artış yapabilir.
• 5 Yıl Dolduysa (Altın Kural): Kira sözleşmesinde 5. yıl dolduktan sonra (6. yıla girerken), artık TÜFE sınırı kalkar. Hakim; “emsal kira bedellerini”, “kiralananın durumunu” ve “hakkaniyet ilkesini” göz önüne alarak rayiç bedeli belirler.

Mahkeme süreci bilirkişi incelemesiyle yürür. Ancak hesaplama yönteminde Yargıtay’ın çok hassas kriterleri vardır:

Bilirkişi sadece “çevre koşulları” diyerek afaki bir rakam belirleyemez. Yargıtay 3. HD (2021/6064 K.) kararına göre; raporda somut, denetlenebilir ve gerçek emsal kira sözleşmeleri tek tek karşılaştırılmalıdır. Sadece internet ilanları (sahibinden vb.) tek başına yeterli delil değildir; fiilen kiralanmış yerlerin sözleşmeleri esas alınır.

Bilirkişi evin boş değerini (Örn: 30.000 TL) tespit eder. Ancak Yargıtay, kiracının eski olduğu gözetilerek %10-%20 arasında “Eski Kiracı İndirimi” uygulanmasını şart koşar.

Önemli Uyarı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2021/1168 K.) kararına göre; bu indirim, davacının talep ettiği miktardan değil, bilirkişinin belirlediği brüt rayiç bedelden yapılmalıdır. Hakim, talebi aşmamak kaydıyla bu indirimi uygular.

Vatandaşların en çok karıştırdığı konulardan biri budur. Kira hukukunda “Malik” (Tapu Sahibi) ile “Kiraya Veren” (Sözleşmeyi İmzalayan) her zaman aynı kişi olmayabilir.

• Dava Hakkı Kime Aittir?: Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; kira tespit davası açma hakkı, mülkiyet hakkına değil, kira sözleşmesine dayanır. Bu nedenle davayı açacak kişinin (aktif husumet ehliyeti), kira sözleşmesinde “Kiraya Veren” olarak görünen kişi olması zorunludur.
• Tapu Sahibi Ama Sözleşmede Yoksa: Eğer tapu sahibi sizsiniz ancak kira sözleşmesini babanız veya vekiliniz kendi adına imzaladıysa; davayı tapu sahibi olarak siz değil, sözleşmeyi imzalayan kişi açmalıdır. Aksi halde dava “husumet yokluğu” nedeniyle reddedilir.
• İstisna (Yeni Malik): Eğer evi içinde kiracı varken satın aldıysanız, kanun gereği (TBK m. 310) kira sözleşmesinin tarafı haline gelirsiniz. Bu durumda tapu devrinden sonra “Kiraya Veren” sıfatını kazandığınız için davayı yeni malik olarak siz açabilirsiniz.

• Genel Kural (30 Gün): Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtarname tebliğ edilirse veya dava açılırsa, karar dönem başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede Artış Maddesi Varsa: Eğer sözleşmenizde “Kira her yıl TÜFE oranında artar” maddesi varsa, Yargıtay 3. HD (2019/4565 K.) uyarınca 30 gün önceden ihtarname çekmenize gerek yoktur. Dönem sonuna kadar dilediğiniz zaman dava açabilirsiniz ve karar dönem başından itibaren geçerli olur.

Yargıtay içtihatları, standart dışı durumlarda da ev sahibini koruyan çözümler üretmiştir:

• Dava Sürerken Ev Satılırsa: Kira tespit davası devam ederken evi satarsanız dava bitmez. Yargıtay 6. HD (2015/7926 K.) kararına göre; eski malik olarak, satış tarihine kadar olan dönem için kira farklarını talep etme hakkınız devam eder.
• Kiracı Dava Sürerken Evi Boşaltırsa: Davayı açtınız ama karar çıkmadan kiracı çıktı. Dava konusuz kalmaz. Yargıtay 3. HD (2011/11330 K.) kararına göre; kiracının taşınmazı kullandığı süre için (tahliye tarihine kadar) artırılmış kirayı talep edebilirsiniz.
• Ciro Kirası (AVM ve İş Yerleri): Kira bedelinin “Ciro üzerinden %X” olarak belirlendiği sözleşmelerde de, asgari maktu kira bedeli için tespit davası açılabilir. Yargıtay 3. HD (2024/183 K.) kararı, ciro kirasının varlığının, asgari kiranın tespit edilmesine engel olmadığını hükme bağlamıştır.
• Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu): Taşınmazın birden fazla ortağı varsa, hepsi bir araya gelmek zorunda değildir. Yargıtay 3. HD (2018/13113 K.) kararına göre; her paydaş, kendi payı oranında kira bedelinin tespitini tek başına isteyebilir.

• Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartıdır.
• Harç ve Masraf: Yargıtay 3. HD (2024/3821 K.) içtihadı birleştirme kararıyla; dava harcının yıllık fark üzerinden değil, aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiği kesinleşmiştir. Bu, dava maliyetini düşürmüştür.
• İcra İçin Kesinleşme: Kira tespit kararları, Yargıtay içtihatları gereği kesinleşmeden icra edilemez. İstinaf süreci bitmeden fark alacakları için haciz yapılamaz.

---

Soru 1: Dava devam ederken kiracı evi boşalttı, davam düşer mi? Cevap: Hayır, düşmez. Yargıtay 3. HD kararlarına göre; kiracı dava sürerken çıksa bile, o dönemin başından tahliye tarihine kadar olan süre için kira bedelinin tespit edilmesinde ev sahibinin hukuki yararı vardır. Geçmişe dönük farkları alabilirsiniz.

Soru 2: İş yerim var ve kiracı ciro üzerinden (yüzdeyle) kira ödüyor. Yine de tespit davası açabilir miyim? Cevap: Evet. Yargıtay 3. HD (2024/183 K.) kararı uyarınca; sözleşmede ciro kirası olsa bile, belirlenen “sabit asgari kira bedeli” (garanti kira) için 5 yıl dolduktan sonra rayiçlere uygun tespit davası açabilirsiniz.

Soru 3: Evin sadece %50 hissesine sahibim, tek başıma dava açabilir miyim?

Cevap: Evet. Yargıtay 3. HD (2018/13113 K.) kararına göre; paylı mülkiyette her paydaş, kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için tek başına dava açma hakkına sahiptir. Diğer ortağın onayı gerekmez.

Soru 4: Tapu benim üzerime ama kira sözleşmesini eşim imzalamıştı. Davayı ben açabilir miyim?

Cevap: Hayır, açamazsınız. Yargıtay’a göre dava hakkı tapu sahibinin değil, kira sözleşmesinin tarafı olan (imzalayan) “Kiraya Veren”indir. Davayı sözleşmedeki isim açmalıdır. Aksi halde dava reddedilir.

Soru 5: İnternet ilanlarını emsal göstersem kabul olur mu?

Cevap: Tek başına yeterli değildir. İstanbul BAM 36. HD kararlarına göre; internet ilanları sanal ve değişken olabilir. Mahkeme, fiilen kiralanmış ve sözleşmesi olan “gerçek” emsalleri dikkate alır.

Soru 6: Hem kira tespiti hem de eksik ödenen kiraları (Alacak) aynı davada isteyebilir miyim?

Cevap: Tavsiye edilmez. Yargıtay 3. HD (2017/7110 K.) kararına göre; kira tespiti ile alacak davasının yargılama usulleri ve harçları farklıdır. Mahkemeler bu durumda genellikle davaların ayrılmasına (tefrik) karar verir, bu da süreci uzatır. En doğrusu önce tespiti yapıp, karar kesinleşince fark alacağı davası açmaktır.

Soru 7: Dava sürerken evi sattım, davaya yeni malik mi devam edecek?

Cevap: Dava tamamen devredilmez ancak haklarınız saklı kalır. Yargıtay 6. HD (2015/7926 K.) kararına göre; evi sattığınız tarihe kadar olan dönem için kira farklarını talep etme hakkınız eski malik olarak devam eder. Yeni malik ise satın aldığı tarihten sonrası için sürece dahil olabilir.

Soru 8: Hakkaniyet indirimi (Eski kiracı indirimi) neye göre yapılır?

Cevap: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre; bu indirim sizin talep ettiğiniz rakamdan değil, bilirkişinin belirlediği “evin boş olarak kiraya verilmesi halindeki değerinden” yapılır. Oranı genellikle %10-20 arasındadır.

Soru 9: Davayı kazandım, parayı hemen icraya koyabilir miyim?

Cevap: Hayır. Kira tespit kararları, Yargıtay içtihatları gereği kesinleşmeden icra edilemez. Yani İstinaf ve Yargıtay süreçlerinin bitmesini beklemeniz gerekir.

---

Hak Kaybına Uğramamak İçin Avukata Danışın Kira tespit davaları; “İhtarname zamanlaması”, “Emsal seçimi”, “Galip vasıf hesabı” ve “Bilirkişi raporuna teknik itirazlar” ile kazanılan teknik davalardır. Süreci profesyonelce yönetmek için iletişime geçebilirsiniz.