Türk hukuk pratiğinde kira davalarının %90’ı, kiracının kötü niyetinden ziyade, kira sözleşmesi kurulurken yapılan teknik hatalardan ve eksikliklerden kaynaklanmaktadır. Kırtasiyelerden alınan veya internetten indirilen matbu “standart” sözleşmeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) getirdiği karmaşık koruma mekanizmalarını karşılamakta yetersiz kalmaktadır.

Bir kira sözleşmesi sadece “kira bedelini” belirleyen bir kağıt değildir. O belge; tahliye süresini, artış oranını, kefilin sorumluluğunu ve evin nasıl kullanılacağını belirleyen, mahkemede hakimin bakacağı ilk üstelik bazen tek ve en önemli delildir.

Bu rehberde; Yargıtay’ın 2024 ve 2025 yılına ışık tutan emsal kararları, Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları ve TBK hükümleri ışığında, “zırh gibi sağlam” bir kira sözleşmesinin anatomisini inceleyeceğiz.

---

Sözleşmenin en başında yapılan “taraf hatası”, ileride açılacak bir davanın “husumet yokluğu” (yanlış kişiye dava açılması) nedeniyle reddedilmesine sebep olur.

Halk arasında “Ev sahibi” ile “Kiraya veren” kavramları aynı kişi sanılır. Ancak hukukta bunlar farklı olabilir.

• Kural: Kira sözleşmesini imzalamak için tapu sahibi olmak şart değildir. Ancak tahliye davaları (özellikle temerrüt, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar) sözleşmeyi imzalayan kişi (Kiraya Veren) tarafından açılmalıdır.
• Risk: Tapu babanın üzerineyken sözleşmeyi oğlu imzalarsa; kira alacağı davasını “oğlu” açmak zorundadır. Ancak “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” davasını tapu sahibi (baba) de açabilir. Bu karmaşayı önlemek için tapu sahibi kimse, sözleşmeyi de onun imzalaması en güvenli yoldur.

Evli bir çifte konut kiralanıyorsa, sözleşmeyi sadece kocanın veya sadece kadının imzalaması ev sahibi için büyük bir risktir.

• Yargıtay Uygulaması: Eğer kiralanan yer “Aile Konutu” niteliğindeyse, sözleşmede imzası olmayan eş, tahliye aşamasında “Benim bu tahliyeden haberim yok, burası aile konutudur” diyerek süreci durdurabilir (TBK m. 349).
• Çözüm: Evli çiftlere yapılan kiralamalarda, her iki eşin de “Müşterek Kiracı” olarak sözleşmeyi imzalaması sağlanmalıdır. Bu sayede;
  • Kira borcundan her ikisi de müteselsilen sorumlu olur.
  • Tahliye ihtarnameleri her ikisine de çekilir, tebligat sorunu yaşanmaz.
  • Biri evi terk etse bile diğeri sorumluluktan kaçamaz.

Birden fazla kişi (örneğin 3 öğrenci veya 2 iş ortağı) evi kiralıyorsa, sözleşmeye mutlaka “Kiracılar kira borcundan ve sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerden müteselsilen (zincirleme) sorumludur” ibaresi yazılmalıdır. Aksi takdirde, borcun sadece kendi paylarına düşen kısmından sorumlu olurlar.

---

Enflasyonist ortamda en çok dava konusu olan bölüm burasıdır. “Enflasyona göre artar” gibi muğlak ifadeler, ev sahibini yıllarca mağdur edebilir.

Yargıtay 6. ve 3. Hukuk Daireleri, artış şartının matematiksel olarak hesaplanabilir olmasını şart koşar.

• Hatalı İfade: “Kiraya her yıl piyasa koşullarına göre / enflasyon oranında zam yapılacaktır.” (Bu ifadeyle icra takibi yapamazsınız, hakim artış oranını belirlemek için dava açmanızı ister).
• Doğru İfade:“Kira bedeli, her yenilenen kira yılında, TÜİK tarafından açıklanan bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalar değişim oranında artırılacaktır.”
  • Not: TBK m. 344 gereği, sözleşmeye daha yüksek bir oran (örneğin %100) yazsanız bile, kanunen geçerli olan tavan sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Ancak bu maddenin yazılması, “Kira Tespit Davası” açmadan otomatik artışlı icra takibi yapabilmenizi sağlar.

Konutlarda stopaj yoktur ancak işyeri kiralarında stopaj vergisi vardır.

• Sözleşmeye yazılan rakamın “NET” mi yoksa “BRÜT” mü olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Eğer “20.000 TL” yazıp bırakırsanız ve stopajı belirtmezseniz, kiracı bunu “Brüt” kabul edip, içinden %20 stopajı kesip size kalanı yatırabilir. Yargıtay bu durumda kiracıyı haklı bulur. Doğrusu: “Aylık kira bedeli NET 20.000 TL’dir. Stopaj vergisi kiracı tarafından ayrıca ödenecektir.”

• Elden kira ödemesi devri kapanmıştır. Maliye Bakanlığı tebliğleri gereği konut ve işyeri kiralarının banka üzerinden ödenmesi zorunludur.
• Sözleşmeye IBAN numarası açıkça yazılmalı ve “Kira bedeli her ayın en geç 5. günü mesai bitimine kadar, masraflar kiracıya ait olmak üzere belirtilen hesaba net olarak geçecek şekilde ödenecektir” ibaresi eklenmelidir. (Havale masrafının kiradan kesilmesi eksik ödeme sayılır ve tahliye nedenidir).

---

Depozito, ev sahibinin sigortasıdır ancak TBK m. 342 bu konuda çok katı kurallar getirmiştir.

Kanuna göre depozito miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha fazlasını (örneğin 6 aylık peşin depozito) sözleşmeye yazsanız bile mahkeme bu maddeyi geçersiz sayabilir.

Uygulamada neredeyse hiç uyulmayan ama kanunun emrettiği kural şudur: Depozito, kiraya verene elden verilmez. Kiracı ve kiraya veren adına bankada açılacak ortak bir vadeli hesaba yatırılır.

• Neden Önemli? Eğer depozitoyu elden alırsanız, 5 yıl sonra kiracı çıktığında o paranın “faiziyle birlikte” iadesini isteyebilir. Vadeli hesaba yatırılırsa para değerini korur. Ayrıca banka, her iki tarafın rızası veya mahkeme kararı olmadan parayı kimseye ödemez.

Sözleşmeye şu madde mutlaka eklenmelidir: “Kiralananın tahliyesinden sonra, kiraya verenin, kiralanandaki hasarlar veya ödenmemiş kira/aidat borçları nedeniyle depozitodan takas/mahsup hakkı saklıdır.”

---

Bir kira sözleşmesinde en çok hata yapılan ve kefili geçersiz kılan bölüm burasıdır. “Kefil” sütununa atılan basit bir imza, Yargıtay’a göre GEÇERSİZDİR.TBK m. 583 ve m. 584 uyarınca geçerli bir kefalet için şu 3 şartın bir arada olması zorunludur:

1. El Yazısı Şartı: Kefil; sözleşmenin altına imza atarken, şu ibareleri kendi el yazısıyla yazmak zorundadır:
   • “Müteselsil Kefil” ibaresini,
   • Sorumlu olduğu Azami Miktarı (Örn: 500.000 TL’ye kadar),
   • Kefalet Tarihini.
   • (Sadece imza atılan, matbu metnin olduğu kefaletler geçersizdir).
2. Eş Rızası: Eğer kefil evliyse, eşinin yazılı rızası (kefalet tarihinden önce veya en geç o an) alınmalıdır. Eş rızası yoksa kefalet kesinlikle geçersizdir. (Ticari işletme sahipleri ve şirket ortakları için istisnalar vardır).
3. Süre Sınırı: Kefaletin süresi belirtilmelidir. Eğer süre belirtilmezse kefil sadece sözleşmenin süresi ne kadar ise o kira dönemi (Genelge 1 yıl yapılır) için sorumlu olur. Uzayan yıllar için sorumlu olmaz. Doğrusu: “Kefil, işbu sözleşmenin uzayan dönemleri de dahil olmak üzere, azami …. TL’ye kadar ve …. yıl süreyle müteselsil kefil olmayı kabul eder.” şeklinde el yazısıyla yazılmasıdır.

---

Önceki analizlerimizde de belirttiğimiz gibi, kiracıyı tahliye etmenin en kesin yolu budur. Ancak sözleşme aşamasında yapılan hata bu hakkı yok eder.

• Asla Sözleşmenin İçine Yazmayın: Kira sözleşmesinin bir maddesi olarak “Kiracı, sürenin sonunda çıkmayı taahhüt eder” yazmak HÜKÜMSÜZDÜR.
• Asla Aynı Gün İmzalatmayın: Kira sözleşmesinin tarihi ile Tahliye Taahhütnamesinin düzenleme tarihi aynı olamaz. Yargıtay, “Kiracı evi tutabilmek için baskı altında imzaladı” (Müzayaka) diyerek bunu iptal eder.
• Doğru Yöntem: Anahtarı teslim edip kiracı eve yerleştikten makul bir süre sonra (örneğin 15 gün veya 1 ay sonra), noterden veya adi yazılı olarak, “Halen kiracısı olarak oturduğum…” ifadesiyle başlayan ayrı bir taahhütname alınmalıdır.

---

Kiracı evden çıkarken “Kombi zaten bozuktu”, “Parkeler çizikti”, “Duvarlar boyasızdı” diyebilir. İspat yükü ev sahibindedir.

• Detaylı Liste: Sözleşmenin “Demirbaşlar” kısmına; kombinin markası, parkelerin durumu, boyanın yeni yapıldığı, ankastrelerin çalışır durumda olduğu, kaç adet anahtar teslim edildiği tek tek yazılmalıdır.
• Fotoğraflı Tespit: Mümkünse evin boş ve temiz halinin fotoğrafları çekilmeli, çıktı alınarak sözleşmenin ekine konulmalı ve taraflarca imzalanmalıdır.
• Tadilat Yasağı: “Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda esaslı tadilat, değişiklik (duvar yıkma, boya rengi değiştirme vb.) yapamaz. İzinsiz yapılan masrafları talep edemez.” maddesi eklenmelidir.

---

Yargıtay kararlarına uygun, ev sahibini koruyan “ince ayar” maddeler şunlardır:

1. Muacceliyet Kaydı (Sadece İşyerleri İçin):
   • Konut kiralarında “Bir kira ödenmezse tüm yılın kirası peşin istenir” maddesi GEÇERSİZDİR.
   • Ancak kiracı Tacir (Şirket/Esnaf) ise bu madde geçerlidir ve çok güçlü bir tahliye/tahsilat silahıdır. İşyeri sözleşmelerine mutlaka eklenmelidir.
2. Alt Kira ve Devir Yasağı:
   • “Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz, devredemez, ortak alamaz. Airbnb vb. günlük kiralama yapamaz.”
   • Bu madde, özellikle konutun başkalarına “alt kiralama” yoluyla ticari amaçla kullanılmasını önler. İhlali, “Akde Aykırılık” nedeniyle tahliye sebebidir.
3. Aidat ve Yan Giderler:
   • Sözleşmede aidatın kime ait olduğu açıkça yazmalıdır. “Apartman aidatı, temizlik, aydınlatma, yakıt ve diğer ortak giderler kiracıya aittir. Ödenmemesi tahliye sebebidir.”
4. Uyarlama Yasağı (Tacirler İçin):
   • TBK m. 138 emredici olsa da, tacirler arası sözleşmelerde “Ekonomik kriz ve kur artışı riskleri taraflarca öngörülmüş olup, bu nedenlerle uyarlama talep edilemez” maddesinin konulması, mahkemenin takdir yetkisini etkileyebilir.

---

Vatandaşların en çok yanıldığı konu “Sözleşme bitti, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesidir.

• Kiracı İçin Fesih: Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bildirim yapmazsa sözleşme otomatik uzar.
• Ev Sahibi İçin Fesih: Ev sahibi, sürenin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, hiçbir sebep göstermeden (3 ay önce ihtar çekmek şartıyla) tahliye edebilir. Sözleşmeye “Süre bitince kiracı çıkar” yazılması bu kanuni kuralı değiştirmez.

---

Sözleşmeyi imzalamadan önce şu soruları mutlaka sorun:

1.  Taraf: Sözleşmeyi imzalayan kişi ile tapu sahibi aynı mı? Değilse yetkisi var mı?
2.  Aile Konutu: Kiracı evli mi? Evliyse eşinin de imzası alındı mı?
3.  Artış: Artış oranı “TÜFE 12 Aylık Ortalama” olarak net belirtildi mi?
4.  Kefil: Kefil, “Müteselsil Kefil” ibaresini, limiti ve tarihi kendi el yazısıyla yazdı mı? Evliyse eş rızası var mı?
5. Taahhüt: Tahliye taahhütnamesi sözleşmeden farklı bir tarihte (daha sonra) alınmak üzere planlandı mı?
6.  Demirbaş: Evin içindeki eşya ve durum detaylıca listelendi mi?
7.  Banka: Kira ödemesi için IBAN yazıldı mı ve “Elden ödeme yapılmaz” uyarısı eklendi mi?

---

Hukuki Destek Önerisi İnternetten indirilen 2 sayfalık sözleşmeler, milyonlarca liralık mülkünüzü riske atabilir. Her mülkün durumu, her kiracının profili farklıdır. Yargıtay’ın güncel içtihatlarına tam uyumlu, “terzi işi” bir sözleşme hazırlamak, gelecekteki olası bir davayı daha açılmadan kazanmanızı sağlar. Profesyonel destek almak için iletişime geçebilirsiniz.