KİRA UYARLAMA DAVASI VE “OLAĞANÜSTÜ DURUM” ŞARTI (2026 GÜNCEL REHBER)

Kira hukukunda genel kural, kira bedelinin piyasa rayicine göre güncellenmesi için sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi gerektiğidir (Kira Tespit Davası). Ancak Türkiye gibi ekonomik dengelerin aniden değişebildiği ülkelerde, 1-2 yıl önce yapılan bir sözleşmedeki kira bedeli bile bugün “sembolik” bir rakama dönüşebilir veya kiracı için ödenemez hale gelebilir.

İşte bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Uyarlanması” (Kira Uyarlama Davası) devreye girer. Bu dava, 5 yıllık sürenin dolmasını beklemeden, beklenmeyen olağanüstü hallerde kiranın artırılmasını veya düşürülmesini sağlayan bir “acil durum butonu”dur.

Vatandaşların ve hukukçuların en çok karıştırdığı iki dava türü arasındaki farklar, Yargıtay’ın 2025 tarihli Uyuşmazlık Giderme Kararı ile netleşmiştir.

Özellik	Kira Tespit Davası (TBK m. 344)	Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Süre Şartı	Sözleşmenin üzerinden 5 tam yıl geçmelidir.	Süre şartı yoktur. Şartlar oluşursa 1. yılda bile açılabilir.
Temel Sebep	Emsal kiraların artması ve sürenin geçmesi.	Önceden öngörülemeyen olağanüstü bir durumun (Savaş, Deprem, Hiperenflasyon vb.) yaşanması.
Kriter	Emsal rayiç bedeller ve hakkaniyet.	“İşlem temelinin çökmesi” ve edimler arası dengenin aşırı bozulması.
Uygulama	Geçmişe etkili olabilir.	Geriye yürümez. Sadece dava tarihinden sonrası için uygulanır.

Hakimin sözleşmeye müdahale edip kirayı değiştirebilmesi için şu 4 şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekir:

1. Olağanüstü Bir Durum Olmalı: Sözleşme yapıldığında mevcut olmayan, sonradan ortaya çıkan bir durum (Örn: Covid-19 pandemisi, büyük bir deprem, ani devalüasyon) gerçekleşmelidir.
2. Öngörülemez Olmalı: Taraflar sözleşmeyi yaparken bu durumu tahmin edememeli ve tahmin etmeleri de beklenmemelidir. (Türkiye’de “enflasyonun varlığı” öngörülebilir sayılsa da, “hiperenflasyon” tartışmalıdır).
3. Borçludan Kaynaklanmamalı: Olay, davayı açan kişinin kusuruyla meydana gelmemelidir.
4. Denge Aşırı Bozulmalı (Çekilmezlik Şartı): Mevcut kirayı ödemek veya o kiraya katlanmak, dürüstlük kuralına göre taraflardan biri için “çekilmez” hale gelmiş olmalıdır.

Davanın esasına girilebilmesi için doğru kişinin doğru kişiye dava açması şarttır. 2026 yılı Yargıtay uygulamalarına göre:

• Davayı Kim Açabilir? (Davacı):
  • Kiraya Veren: Kira bedelinin, değişen şartlar nedeniyle (Örn: Enflasyon patlaması) “sembolik” kaldığını iddia ederek artırım isteyebilir.
  • Kiracı: İşlerinin bozulduğunu veya mücbir sebep (Pandemi, sel vb.) nedeniyle kiranın ödenemez hale geldiğini iddia ederek indirim isteyebilir.
  • Yeni Malik: Evi satın alan kişi, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olduğu için (TBK m. 310), eski malikin yerine geçerek uyarlama davası açabilir.
• Kime Karşı Açılır? (Davalı):
  • Sözleşmenin diğer tarafına karşı açılır.
• Önemli İstisna (Elbirliği Mülkiyeti):
  • Kiraya veren vefat etmişse ve mirasçılar arasında “elbirliği mülkiyeti” varsa; uyarlama davası (sözleşmenin özünü değiştirdiği için) tüm mirasçılar tarafından birlikte açılmalıdır. Tek bir mirasçı “ben hissemi istiyorum” diyerek dava açamaz, açarsa dava husumet yokluğundan reddedilir.

Uyarlama davaları 1.5 – 2 yıl sürebilir. Bu sürede mağdur olmamak için ne yapılmalı?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin (2021/6001 K.) sayılı kararına göre;

Hakim, dava kesinleşinceye kadar geçecek sürede mağduriyeti önlemek için “İhtiyati Tedbir” kararı vererek kirayı dava süresince geçici olarak artırabilir veya indirebilir. Dava açarken mutlaka “Tedbiren kira bedelinin şimdilik X TL olarak ödenmesini” talep etmelisiniz.

TBK m. 138 uyarınca dava açabilmek için, borcun (kiranın) ya hiç ifa edilmemiş olması ya da “haklarım saklı kalmak kaydıyla” (ihtirazi kayıtla) ifa edilmiş olması gerekir.

• Kiracıysanız: Kirayı ödemeye devam edecekseniz, banka açıklama kısmına “Uyarlama dava haklarım saklı kalmak kaydıyla ödenmektedir” yazmalısınız. Aksi takdirde durumu kabullendiğiniz varsayılır ve dava hakkınız tehlikeye girer.
• Ev Sahibiyseniz: Düşük kirayı itirazsız almaya devam etmek aleyhinize yorumlanabilir. İhtarname çekerek veya makbuz verirken “Fazlaya ilişkin haklarım saklıdır” demeniz önemlidir.

• Ret Eğilimi: Mahkemeler, özellikle yakın tarihte (2021-2023) yapılan sözleşmelerde, “Türkiye’de yaşayan basiretli bir vatandaş enflasyon riskini öngörebilir” diyerek, sadece enflasyona dayalı talepleri reddetme eğilimindedir.
• Kabul Şartı: Davayı kazanmak için sadece “her şeye zam geldi” demek yetmez; bu durumun sözleşmedeki dengeyi “katlanılamaz” derecede bozduğunu (İşlem temelinin çökmesi) somut verilerle kanıtlamanız gerekir.

• Zamanlama: Uyarlama davası her zaman açılabilir. Ancak arabuluculuk süreci dava açma süresini durdurmaz (zaten bir hak düşürücü süre yoktur), fakat davanın uzamasına neden olabilir.
• Geriye Yürümezlik İlkesi: Yargıtay 3. HD (2024/792 K.) kararına göre; uyarlama kararları “inşai” (kurucu) niteliktedir. Yani mahkeme kirayı artırırsa, bu artış dava tarihinden itibaren geçerli olur. Geçmiş ayların farkını talep edemezsiniz. Bu yüzden davayı bir an önce açmak lehinizedir.

---

Soru 1: Dava 2 yıl sürecek, bu sürede eski kirayı mı alacağım/ödeyeceğim?

Cevap: Kural olarak evet. Ancak Yargıtay 3. HD (2021/6001 K.) kararı uyarınca; mahkemeden “İhtiyati Tedbir” talep ederek, dava sonuna kadar geçerli olacak “geçici bir kira bedeli” belirlenmesini isteyebilirsiniz.

Soru 2: Kiram Dolar/Euro üzerinden, kur çok arttı. Uyarlama isteyebilir miyim?

Cevap: Evet, isteyebilirsiniz. Ancak TBK m. 344/4 gereği, dövizli kiralarda 5 yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Yargıtay, tacirler için kur artışının “öngörülebilir” olduğunu savunsa da, Yargıtay 2. HD (2021/7944 K.) kararı, aşırı ve ani kur şoklarının (nafaka protokolleri gibi durumlarda) uyarlama sebebi olabileceğini kabul etmiştir.

Soru 3: 2 yıl önce ev kiraladım, kiram çok düşük kaldı. Uyarlama davası açabilir miyim?

Cevap: Teorik olarak evet, ancak kazanması zordur. Mahkemeler, 2 yıl gibi kısa sürede enflasyonun “öngörülemez” olmadığını savunmaktadır. Ancak bölgede metro yapılması, imar değişikliği gibi “ekonomik olmayan” olağanüstü bir değişim varsa şansınız yüksektir.

Soru 4: Kira tespit davası mı açmalıyım, uyarlama davası mı?

Cevap: Eğer sözleşmenizin üzerinden 5 yıl geçtiyse, kesinlikle Kira Tespit Davası açmalısınız. İspatı daha kolaydır. 5 yıl dolmadıysa ve çok olağanüstü bir durum varsa tek çareniz Uyarlama Davasıdır.

Soru 5: Uyarlama davasında da arabulucu zorunlu mu?

Cevap: Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi, uyarlama davası açmadan önce de arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartıdır.

Soru 6: Davayı kazanırsam, geçmişe dönük kira farklarını alabilir miyim?

Cevap: Hayır. Yargıtay kararlarına göre uyarlama kararı, davanın açıldığı tarihten sonrası için hüküm ifade eder. Geçmiş yılların farkını alamazsınız.

Soru 7: Kiracıyım, işlerim çok kötü gitti. Kiranın indirilmesi için uyarlama davası açabilir miyim?

Cevap: Evet, açabilirsiniz (Kira indirim davası). Ancak “işlerin kötü gitmesi” sizin ticari riskinizdir. Pandemi, sel, yangın veya sokağın trafiğe kapatılması gibi sizin elinizde olmayan nedenler varsa indirim isteyebilirsiniz.

Soru 8: Babam vefat etti, 3 kardeşiz. Uyarlama davasını tek başıma açabilir miyim?

Cevap: Hayır, açamazsınız. Miras kalan mülklerde “elbirliği mülkiyeti” söz konusudur. Sözleşmenin bedelini değiştiren bu davayı tüm mirasçıların birlikte açması veya terekeye temsilci atanması gerekir.

Soru 9: Uyarlama davasını kaybedersem karşı tarafa ne kadar öderim?

Cevap: Davayı kaybederseniz, dava değeri (talep ettiğiniz yıllık kira farkı) üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretini ve yargılama giderlerini karşı tarafa ödemek zorunda kalırsınız. Bu riskli bir davadır.

Soru 10: Kirayı bankadan yatırırken “ihtirazi kayıt” koymayı unuttum, dava açamaz mıyım?

Cevap: Dava açmanız zorlaşır. TBK m. 138, ifanın “ihtirazi kayıtla” yapılmış olmasını şart koşar. Eğer uzun süre ses çıkarmadan, şerh düşmeden ödeme yaptıysanız veya ödemeyi kabul ettiyseniz, mahkeme “durumu kabullendiğinizi” varsayarak davanızı reddedebilir.

Soru 11: Yeni malik oldum, eski kiracıya karşı hemen uyarlama davası açabilir miyim?

Cevap: Evet, açabilirsiniz. Ancak Yargıtay bazı kararlarında; evi satın alırken mevcut kiracıyı ve ekonomik koşulları bilerek aldığınızı, dolayısıyla “öngörülemezlik” şartının sizin için oluşmadığını belirterek davayı reddedebilmektedir. Yeni malik için genellikle “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” veya süresi dolmuşsa “Kira Tespit Davası” daha güvenli yollardır.

Soru 12: Sözleşmede “Kira artış oranı TÜFE’dir, başka zam yapılamaz” yazıyor. Yine de uyarlama isteyebilir miyim?

Cevap: Evet. TBK m. 138 emredici niteliktedir. Şartları oluştuğunda (işlem temelinin çökmesi), sözleşmedeki “uyarlama yasağı” veya “sabit artış” maddeleri hakimin müdahale yetkisini engellemez.

---

Hukuki Destek Almadan Karar Vermeyin

Kira uyarlama davaları, ispat yükünün çok ağır olduğu ve hakimin geniş takdir yetkisinin bulunduğu davalardır. “Tespit” ile “Uyarlama”yı karıştırmak veya “ihtiyati tedbir” talep etmemek hak kaybına yol açar. Doğru strateji için iletişime geçebilirsiniz.