KİRACI TAHLİYESİNDE EN HIZLI VE KESİN YOL: TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ (2026 GÜNCEL REHBER)

Kira hukukunda kiracıyı tahliye etmek genellikle uzun ve zorlu bir süreçtir. Ancak ev sahibinin elinde usulüne uygun düzenlenmiş bir “Yazılı Tahliye Taahhütnamesi” varsa, süreç tamamen değişir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca; kiracının evi belirli bir tarihte boşaltacağını kayıtsız şartsız beyan ettiği bu belge, hiçbir mazeret (ihtiyaç, kira borcu vb.) aramaksızın tahliye yolunu açar.

Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu belge “bıçak sırtı” bir nitelik taşır. Ufak bir tarih hatası veya eksik bir imza, davayı kaybetmenize ve karşı tarafa vekalet ücreti ödemenize neden olabilir.

Her imzalı kağıt tahliye taahhütnamesi değildir. Yargıtay kararlarına göre şu şartlar zorunludur:

1. Yazılı Olması Şarttır: Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir, adi yazılı (beyaz kağıda) şekilde de yapılabilir. Ancak noterde yapılması, kiracının “imza benim değil” itirazını engeller ve süreci hızlandırır.
2. Bizzat Kiracı İmzalamalıdır: Sözleşmedeki kiracı kimse o imzalamalıdır. Kefilin, kiracının oğlunun veya vekaletnamesi olmayan avukatının imzası geçersizdir.
3. Tarihler Net Olmalıdır: Belgede iki tarih bulunmalıdır:
   • Düzenleme Tarihi (Tanzim Tarihi): Belgenin imzalandığı gün.
   • Tahliye Tarihi: Evin boşaltılacağı gün.

Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için, kiracının anahtarı teslim alıp eve yerleştikten sonra özgür iradesiyle imzalamış olması gerekir.

• Kira Sözleşmesi ile Aynı Tarihli Olamaz: Kira sözleşmesinin yapıldığı gün veya öncesinde alınan taahhüt, “kiracının evi tutabilmek için baskı altında (müzayaka) imzaladığı” kabul edilerek GEÇERSİZ sayılır.
• “Tarih Kısmı Boştu” (Beyaza İmza) Savunması: Kiracılar genellikle “Ben imzalarken tarih kısmı boştu, ev sahibi sonradan doldurdu” savunmasını yapar.
  • Yargıtay’ın Görüşü: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve İstanbul BAM kararlarına göre; boş kağıda imza atan kiracı, o belgenin sonradan doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Kiracı, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak “yazılı bir başka delille” (protokol, mail, mesaj vb.) ispatlayabilirse kurtulabilir. Aksi halde taahhüt geçerlidir.

Yargıtay’ın emsal kararları ve hukuk sistemimiz, “Aile Konutu” itirazının, imzalanmış bir tahliye taahhüdünü nasıl bir anda hükümsüz hale getirebileceğini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

• TBK Madde 349 Uyarınca: Eğer kiralanan yer, eşlerin birlikte yaşadığı bir “Aile Konutu” ise; kira sözleşmesini feshetmek veya tahliye taahhüdü vermek için diğer eşin açık rızası şarttır.
• Senaryo: Kira sözleşmesi kocanın üzerine. Koca, eşinden habersiz tahliye taahhüdü verdi.
• Sonuç: Kadın eş (sözleşmede adı geçmese bile), “Burası aile konutudur, benim rızam alınmadı” diyerek tahliyeyi durdurabilir. Bu, ev sahiplerinin en sık atladığı detaydır.

Eylül 2023 itibarıyla kira davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Peki, tahliye taahhüdünde süreç nasıl işler?

• İcra Takibi Yapılırsa: Tahliye taahhüdüne dayanarak “Örnek 14 Tahliye Emri” (İlamsız İcra) gönderirseniz, bu aşamada arabuluculuk zorunlu değildir.
• Kiracı İtiraz Ederse: Kiracı tahliye emrine itiraz ederse ve siz bu itirazı kaldırmak için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “İtirazın İptali” veya “Tahliye Davası” açmak isterseniz, işte o zaman dava açmadan önce Arabulucuya başvurmak ZORUNDASINIZ.
• Aile Konutu Varsa Arabuluculuk: Eğer konu aile konutu ise, arabuluculuk görüşmelerine diğer eşin de davet edilmesi veya rızasının olduğunun belgelenmesi, ileride davanın reddedilmemesi açısından hayati önem taşır.

Yargıtay ve BAM kararlarından derlediğimiz, taahhüdü geçersiz kılan “tuzaklar”:

1. Sözleşmeyi Yenileme Tuzağı: Elinizde 2024 tarihli bir tahliye taahhüdü var. Ancak siz kiracıyla anlaşıp 2025 yılı için yeni bir kira sözleşmesi imzalarsanız veya kira artışını belirleyen ek protokol yaparsanız, önceki taahhütname geçersiz hale gelir. Yargıtay, “Yeni sözleşme, eski taahhüdü ortadan kaldırır” der.
2. İnşaat Halindeki Bina: Kiralanan yer henüz inşaat halindeyse ve teslim edilmemişse (maket üzerinden kiralama), bu aşamada alınan taahhütname geçersizdir (Yargıtay 12. HD Kararı).
3. Şarta Bağlı Taahhüt: “Tayinim çıkarsa boşaltırım”, “Ev bulursam çıkarım” gibi belirsiz ifadeler içeren belgeler, Yargıtay tarafından “kayıtsız şartsız tahliye iradesi taşımadığı” gerekçesiyle geçersiz sayılır.

Tahliye taahhüdünde taahhüt edilen tarih geldiğinde, 1 AY İÇİNDE harekete geçmek zorundasınız. İki seçeneğiniz vardır:

Yöntem	Açıklama	Avantajı	Dezavantajı
1. İcra Takibi (Örnek 14)	İcra dairesinden tahliye emri gönderilir.	Daha hızlı ve masrafsızdır. Arabulucu şartı yoktur.	Kiracı itiraz ederse süreç durur, dava açmanız gerekir.
2. Tahliye Davası	Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.	Kesin çözümdür.	Daha uzun sürer ve önce Arabulucuya gitmek zorunludur.

Uzman Tavsiyesi: Genellikle önce İcra Takibi başlatılması, itiraz gelirse davaya gidilmesi zaman kazanmak açısından tercih edilmektedir. Ancak 1 aylık süreyi kaçırmamak hayati önem taşır.

---

Bu bölümde, en sık yöneltilen ve internette en çok aratılan soruları, Yargıtay kararları ve güncel mevzuat ışığında yanıtladık.

Soru 1: Evi yeni satın aldım, eski ev sahibine verilen taahhütnameyi kullanabilir miyim?

Cevap: Evet. Yeni malik, tapuyu devraldığında eski malikin haklarına halef olur (yerine geçer). Ancak taahhütnamede yazan tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süreyi kaçırmamış olmanız gerekir. Eğer süre geçmişse o taahhütnameyi kullanamazsınız.

Soru 2: Tahliye taahhütnamesinde “Çıkmazsam 100.000 TL ceza öderim” yazıyor. Bu parayı alabilir miyim?

Cevap: Evet. Normal kira sözleşmelerinde “kirayı ödemezse ceza öder” maddesi geçersizdir ancak tahliye taahhütnamesindeki cezai şart geçerlidir. Eğer taahhütname geçerliyse ve kiracı zamanında çıkmazsa, hem tahliyeyi hem de kararlaştırılan cezai şartı (para cezasını) talep edebilirsiniz.

Soru 3: Kiracının eşi taahhüdü imzalamamış, ancak kira sözleşmesinde de imzası yok. Yine de itiraz edebilir mi?

Cevap: Evet, edebilir. Yargıtay uygulamasına göre evin “Aile Konutu” olması yeterlidir. Eşin kira sözleşmesinde adının yazıp yazmaması önemli değildir. Eğer o evde fiilen ailece yaşanıyorsa, diğer eşin rızası olmadan verilen taahhüt geçersiz hale gelebilir.

Soru 4: Taahhütname noterden değil, kırtasiyeden alınıp imzalanmış. Geçerli mi?

Cevap: Evet, geçerlidir. Kanun “yazılı” olmasını yeterli görür. Ancak kiracı “imza benim değil” diye itiraz ederse süreç uzar (imza incelemesi gerekir). Noterden yapılan taahhütnamede imza inkarı yapılamadığı için tahliye süreci çok daha hızlı sonuçlanır.

Soru 5: “Boş kağıda imza attım, kandırıldım” dersem kurtulabilir miyim?

Cevap: Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre; boş kağıda imza atan kişi, üzerinin anlaşmaya uygun doldurulduğunu kabul etmiş sayılır. Aksini (tarihin sonradan kötü niyetle doldurulduğunu) ancak yazılı delille ispatlamanız gerekir. Sadece tanıkla ispat mümkün değildir.

Soru 6: İcra takibine itiraz ettim, ev sahibi %20 İcra İnkar Tazminatı isteyebilir mi?

Cevap: Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarına göre; tahliye taahhüdüne dayalı takiplerin konusu “para” değil “tahliye” olduğu için, kiracı haksız çıksa bile aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmez.

Soru 7: Tahliye taahhüdü elimde, direkt dava açacağım. Arabulucuya gitmek zorunda mıyım?

Cevap: Evet. Eğer icra takibi yapmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açacaksanız, dava şartı olarak önce arabulucuya başvurmanız zorunludur.

---

Hukuki Süreçlerde Hata Yapmamak İçin Bize Danışın

Tahliye taahhütnamesi, düzenlenmesi ve uygulanması en teknik kira hukuku konusudur. “Tarih uyumsuzluğu” veya “aile konutu” detayı, kazanacağınız davayı kaybettirebilir. Hak kaybına uğramamak için uzman desteği almanız önerilir.